Taxabl · Kaufpreisaufteilung (BMF-Methodik)

Kaufpreisaufteilung bebauter Grundstücke

Typisierte Berechnung nach der offiziellen BMF-Arbeitshilfe. Aufteilung nach dem Verhältnis der Verfahrenswerte auf Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits — keine Restwertmethode.
BMF · ImmoWertV 2021 · NHK 2010

Objekt & Kaufvertrag

Ziffer 1–4
Die Auswahl steuert die Gesamtnutzungsdauer (Anlage 1 ImmoWertV), NHK-Kennwerte (Anlage 4 ImmoWertV), Faktor BGF→Wohnfläche sowie die anwendbaren Verfahren.
Maßgeblich ist der Abschluss des Kaufvertrags, nicht der Nutzen-/Lastenwechsel.
€
Inkl. Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerkosten. Inventar / Instandhaltungsrücklage vorher abziehen.

Gebäude & Flächen

Ziffer 5–10
Jahr der Bezugsfertigkeit. Bei Modernisierungen ggf. fiktives Baujahr ermitteln (unten).
m²
Bei Wohnen nach WoFlV, bei Gewerbe nach DIN 277 / gif MF-G.
Nur allseitig umschlossen. Carports → nicht zählen.
Miteigentumsanteil (nur bei Wohnungs-/Teileigentum)
Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum gem. §§ 1008 BGB, WEG. Üblich z. B. 70/1000.

Grund und Boden

Ziffer 11–14
m²
€/m²
Vom örtl. Gutachterausschuss zum letzten Ermittlungsstichtag vor Kaufvertrag (z. B. BORIS).
Fläche 2 – selbständig nutzbare Teilfläche / Hinterland (§ 41 ImmoWertV)
m²
€/m²
Bei EFH/ZFH ohne wertbestimmende GA-Größe: über 500 m² hinausgehende Fläche regelmäßig mit 25 % des Bodenrichtwerts (typisiert).

Verfahrensparameter

Ziffer 15–26
i
Die Verfahrenswahl erfolgt typisiert: Vergleichswertverfahren > Ertragswertverfahren > Sachwertverfahren. Die jeweils unnötigen Blöcke werden automatisch übersprungen.

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

Wird automatisch als Auffangverfahren gezogen, wenn weder Vergleichs- noch Ertragswert möglich. Regional-/Sachwertfaktor können trotzdem angegeben werden.
Ohne Angabe → 1,0000 (typisiert).
Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses. Ohne Angabe → 1,0000.

Fiktives Baujahr (optional)

Modernisierungs-Punktesystem
Modernisierungen in den letzten 20 Jahren vor Anschaffung (länger als 10 Jahre zurück: nur als „teilweise“ wertbar). Es wird eine Modernisierungspunktzahl ermittelt, aus der ein fiktives Baujahr nach der BMF-Parametertabelle (Koeffizienten I/J/K/L) abgeleitet wird.

Kaufpreis-Abgrenzungen

nicht aufzuteilen
Folgende Anteile werden vor der Aufteilung aus dem Gesamtkaufpreis herausgerechnet – sie gehören weder zum Grund und Boden noch zum Gebäude.
€
€
€
!
Prüfung durch Steuerberater empfohlen. Die Zuordnung zum beweglichen Vermögen / zur IHR muss dem Finanzamt plausibel belegbar sein (Einzelaufstellung, Zeitwerte).

Schritt-für-Schritt-Berechnung –

auditierbar
i
Bitte zuerst im Tab „Eingabedaten“ die Berechnung ausführen.

Prüfspur

Audit-Trail
Noch keine Berechnung erfolgt.

AfA-Bemessungsgrundlage

Zusatzmodul
i
Dieses Modul leitet aus dem ermittelten Gebäude-Kaufpreisanteil die AfA-Bemessungsgrundlage her. Anschaffungsnebenkosten sind bereits im Gesamtkaufpreis enthalten (so wie in der BMF-Arbeitshilfe vorgesehen). Die AfA-Sätze müssen individuell geprüft werden (§ 7 Abs. 4 / Abs. 5a EStG).
i
Bitte zuerst die Berechnung ausführen.
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Der Finanzamt-Report wird automatisch nach der Berechnung generiert.